過(guò)去幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一二線城市和三四線城市的分化,預(yù)計(jì)今年之后將經(jīng)歷相反的分化過(guò)程。在棚改貨幣化退出的滯后效應(yīng)、疫情導(dǎo)致居民收入雪上加霜的背景下,預(yù)計(jì)三線以下城市的地產(chǎn)銷售下半年有回落壓力,由于三線以下城市占商品房體量的70%,后期需要警惕趕工效應(yīng)的弱化導(dǎo)致地產(chǎn)用鋼需求的減弱。
棚改是過(guò)去幾年地產(chǎn)韌性的主要驅(qū)動(dòng),但棚改退出的滯后效應(yīng)將逐步顯現(xiàn):從2016-2018年,三四線城市棚改貨幣化對(duì)商品房銷量的貢獻(xiàn)接近20%,是過(guò)去幾年地產(chǎn)韌性的主要驅(qū)動(dòng)。但從2019年開(kāi)始,棚改規(guī)模減半,預(yù)計(jì)今年之后棚改退出的滯后效應(yīng)將進(jìn)一步顯現(xiàn)。由于三線以下城市占商品房銷售面積的比重在70%左右,三線城市的走向?qū)Q定地產(chǎn)的整體走向。
疫情雪上加霜,利率下降效果較弱:疫情黑天鵝導(dǎo)致居民收入預(yù)期受到影響,特別是消費(fèi)行業(yè)和制造業(yè)都是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè),其中涉及的就業(yè)人員主要是三線以下城市居民,將使得居民購(gòu)買力下降。今年貨幣政策持續(xù)寬松,作為“核心資產(chǎn)”的一二線城市房產(chǎn),利率的下降將刺激這些城市商品房銷售的上升。但對(duì)于廣大三線以下城市而言,主要是剛需房為主,依賴的是購(gòu)買力的上升,在過(guò)去幾年房?jī)r(jià)大幅上漲以及居民杠桿明顯抬升之后,需求被明顯透支,對(duì)于利率的下降不再敏感。如果貨幣政策寬松帶來(lái)的需求增量不能彌補(bǔ)收入下降帶來(lái)的需求減量,在經(jīng)過(guò)恢復(fù)性反彈之后,商品房銷售面臨回落壓力。
三線以下房地產(chǎn)將成為需求的預(yù)期差:如果最近幾個(gè)月新開(kāi)工增速不能大幅回升,下半年存量項(xiàng)目的減少將使得地產(chǎn)的耗鋼面積增速將進(jìn)一步下降,鋼材需求的強(qiáng)度面臨較大減弱的風(fēng)險(xiǎn)。但地產(chǎn)趕工效應(yīng)的減弱存在時(shí)間上極大的不確定性,在基建確定性增長(zhǎng)、一二線房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)確定性復(fù)蘇的背景下,三線以下房地產(chǎn)將成為影響鋼材需求預(yù)期差的主要因素。(中信期貨) |